转--正好转篇SOHO公寓的分析文章给大家看看

港岛会计-Aimee

一、SOHO的定义——小型办公，居家办公

二、SOHO的作用——解决居住空间和工作空间混合的需求

三、SOHO的特点——空间富有弹性，房间多功能化

四、SOHO的户型
1、北京·建外SOHO

简述：单套面积85-288平方米，主力面积97-159平方米。其中85平方米为复式房型。为了照顾到办公的需要，厨房被牺牲，仅配备了电磁炉；卫生间面积被设计得非常紧凑；除了壁橱，衣帽间和储藏室等公寓构成基本元素均被舍弃。卧室和工作室被简易分隔，可方便地分割组合。

评价：点式布局，户型方正，朝向、采光和通风不佳，追求使用面积最大化，居住舒适性被舍弃。大房型比例占多数，并出现了200平方米以上的房型，总价较高。
2、上海·创智天地·创智SOHO

简述：单套面积70-180平方米，大面积房型均为复式，部分复式房型的办公区域为二层挑空。房型设计上兼顾办公与居住两方面的需求，设置了面积比常规略小一些的厨房和卫生间。以走道或楼梯来自然分隔办公和居住空间，动静结合，功能区分明确。部分空间可自由分割组合利用。报价15000元/平方米。

评价：板式布局，户型方正，朝向、采光和通风较佳，办公和居住两种功能并重。房型接近普通公寓，面积控制较好。 五、利弊分析

1、有利点

Ø 兼顾了居住与办公两方面的需求。

Ø 房屋空间可自由分割组成，灵活性较高。

Ø 房型方正，利用率高。

Ø 房价、物业管理费以及其他使用成本均低于纯写字楼。
2、不利点

Ø 虽有办公的用途，但不能注册公司和挂牌。

Ø 牺牲了居住空间和舒适性以满足办公需求。尤其是失去了客厅。

Ø 为满足空间分割组合需求以及功能分区等要求，户型上会存在很多缺陷。

Ø 业主限定为单身人士或两口之家，只能是过渡性产品。

Ø 办公居住混合，人员杂乱，物业管理不便，很难保证楼盘品质。

Ø 租金回报很低，短期投资受政策限制。
六、综合分析

SOHO公寓对于产业和周边环境的依赖度极大，一般位于CBD、高等院校或商业中心附近。其住户主要分为两类，一类是个人（家庭）作坊，一类是中小型企业。前者购买用于自用，后者大多是租赁并且随着企业的成长逐渐脱离，转而租借品质和档次更高的写字楼。

在对同济和复旦两所大学周边的办公需求调研中发现，SOHO公寓处于极为尴尬的境地：资金并不宽裕的小型企业或个人工作室的需求以小面积为主，宁愿租借价格更加便宜的老式公寓，而成长较好的大中型企业则情愿花费一笔可观的资金用于租借写字楼以提高企业形象。

由于客户对于办公和居住的需求各不相同，所以要求SOHO公寓的空间具有很大的伸缩性和变化性，房型的个性化要求应得到充分满足。这使户型设计和建筑施工产生很多难题。同时，项目交房后业主对房屋的进一步改造也会对建筑的整体安全性产生隐患。

购买SOHO公寓的客户无疑也分为两类，一类是自用，一类是投资。对于自用客户来说，SOHO公寓均在一定程度上牺牲了部分居住功能（尤其是客厅），舒适性也很差，注定其只能是过渡性产品；对于投资客户来说，客户范围较窄、租金回报很低，与写字楼和普通公寓相比均处下风。况且又受国家宏观调控政策的影响，短期出售获利基本无望。因此市场接受度和销售会上存在一定阻力。

此外，SOHO公寓的面积一般都比较大（烂尾楼改建除外），与近期九部委出台的“建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”存在较大抵触。

丛月教授

为将来顶贴。。。。虽然现在看起来这个还用不到。